Τι ισχύει από 21/09/2026 για την ειδική αντιπρόταση, τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων, τη συνιδιοκτησία, τη διαδικασία εκποίησης και τις συνέπειες αν η ρύθμιση δεν τηρηθεί.
Τελευταία ενημέρωση: 25/09/2026
Με το άρθρο 14 του ν. 5313/2026 προστέθηκε ειδική δυνατότητα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό: οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση που προβλέπει εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρώντας την κύρια κατοικία, στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.
Η διαδικασία δεν αποτελεί αυτόματη προστασία κάθε κύριας κατοικίας. Η εφαρμογή της εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης, τους πιστωτές, τη μορφή ιδιοκτησίας και το περιεχόμενο της τελικής σύμβασης.
Η εκποίηση προβλέπεται μόνο στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων και δεν χρειάζεται να γίνει ταυτόχρονα για όλα τα ακίνητα.
Η ειδική αντιπρόταση δεν δεσμεύει τον οφειλέτη χωρίς αποδοχή. Μπορεί να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.
Η ειδική προστασία μετά την υπογραφή συνδέεται με την τήρηση της σύμβασης. Αν η ρύθμιση αθετηθεί, οι συνέπειες μπορεί να είναι σοβαρές.
Με την οριστική υποβολή της αίτησης, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν ειδική αντιπρόταση που προβλέπει εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, πλην της κύριας κατοικίας, στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση του συνόλου των απαιτήσεων. Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων αναγράφεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Όχι σε κάθε περίπτωση. Για οφειλέτες που εμπίπτουν στην ειδική κατηγορία της παρ. 3 του άρθρου 14 του ν. 4738/2020, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την αντιπρόταση. Για τους λοιπούς οφειλέτες ο νόμος προβλέπει δυνατότητα υποβολής της, χωρίς την ίδια υποχρέωση. Σε κάθε περίπτωση ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.
Στη συγκεκριμένη αντιπρόταση, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας. Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων προβλέπεται χωριστά ως όρος της σύμβασης. Αυτό δεν σημαίνει ότι υπάρχει εγγυημένο ποσοστό διαγραφής ή συγκεκριμένη δόση.
Όχι υποχρεωτικά. Ο νόμος μιλά για εκποίηση στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Επιπλέον, όταν ξεκινήσει η διαδικασία, ο χρηματοδοτικός φορέας μπορεί να προσδιορίσει τα ακίνητα που θα εκποιηθούν χωρίς να απαιτείται ταυτόχρονη εκποίηση όλων.
Αν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε άλλο πρόσωπο που είναι συνοφειλέτης ή εγγυητής για οφειλή του αιτούντος, ο νόμος απαιτεί συνυποβολή της αίτησης και συνυπογραφή της σύμβασης από το πρόσωπο αυτό για να υποβληθεί η ειδική αντιπρόταση. Αν ο άλλος συγκύριος δεν έχει αυτή την ιδιότητα, η περίπτωση χρειάζεται ξεχωριστό έλεγχο και δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως ότι τα δικαιώματά του εντάσσονται στη ρύθμιση.
1. Με την οριστική υποβολή της αίτησης: ενεργοποιείται η γενική αναστολή του άρθρου 18 για τις οφειλές των οποίων ζητείται η ρύθμιση. Η αναστολή όμως έχει εξαιρέσεις: δεν καταλαμβάνει πλειστηριασμό που έχει ήδη προγραμματιστεί εντός τριών μηνών από την οριστική υποβολή, ούτε προπαρασκευαστικές πράξεις ενέγγυου πιστωτή, περιλαμβανομένης της κατάσχεσης.
2. Μετά την υπογραφή της ειδικής σύμβασης: όσο η σύμβαση τηρείται, οι καταλαμβανόμενοι πιστωτές δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα επ’ αυτής, να εγγράψουν υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος.
Έχω ήδη προγραμματισμένο πλειστηριασμό.
Η απλή υποβολή αίτησης δεν εγγυάται ότι θα σταματήσει κάθε πλειστηριασμός. Ιδίως πλειστηριασμός που έχει προγραμματιστεί εντός τριών μηνών από την οριστική υποβολή εξαιρείται από τη γενική αναστολή. Σε τέτοια περίπτωση απαιτείται άμεσος έλεγχος της συγκεκριμένης υπόθεσης.
Η ειδική διαδικασία διενεργείται με εκτελεστό τίτλο τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, εφόσον βεβαιώνεται η καταχώρισή της στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Για την έναρξη της συγκεκριμένης διαδικασίας δεν απαιτείται νέα δικαστική απόφαση.
Την πρωτοβουλία έχει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Αν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, την πρωτοβουλία έχει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη απαίτηση.
Ο αρμόδιος χρηματοδοτικός φορέας δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή. Ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει συνοπτική έκθεση εκποίησης με την περιγραφή των ακινήτων, τη σύμβαση, την αξία, την τιμή πρώτης προσφοράς, τυχόν βάρη, τον συμβολαιογράφο και την ημερομηνία της ηλεκτρονικής εκποίησης.
Η ημερομηνία δεν μπορεί να απέχει λιγότερο από 40 ημέρες ούτε περισσότερο από 60 ημέρες από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή. Στο διάστημα αυτό δεν συνυπολογίζεται ο μήνας Αύγουστος. Αυτό είναι ειδική προθεσμία της εκποίησης και δεν σημαίνει ότι κάθε υπόθεση ολοκληρώνεται συνολικά μέσα σε 40 έως 60 ημέρες.
Η έκθεση επιδίδεται στον οφειλέτη και στους προβλεπόμενους πιστωτές, καθώς και στο Δημόσιο και τον e-ΕΦΚΑ, μέσα στις ειδικές προθεσμίες του νόμου. Καταχωρίζεται επίσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και δημοσιεύεται μέσω της προβλεπόμενης διαδικασίας.
Η ύπαρξη υποθήκης, προσημείωσης ή ορισμένων κατασχέσεων δεν αποκλείει από μόνη της την ειδική εκποίηση. Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες εξαιρέσεις, ιδίως για δεσμεύσεις από αρμόδιες αρχές καταπολέμησης νομιμοποίησης εσόδων ή άλλη δικαστική ή εισαγγελική αρχή.
Οι πιστωτές που συμμετείχαν στη σύμβαση ικανοποιούνται σύμφωνα με τα ποσοστά και τη σειρά που αυτή προβλέπει. Άλλοι δανειστές μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να αναγγελθούν εντός 15 εργάσιμων ημερών. Αφού αφαιρεθούν τα έξοδα και ικανοποιηθούν οι συμμετέχοντες πιστωτές, τυχόν περίσσευμα κατευθύνεται σύμφωνα με τον νόμο και τη σύμβαση.
Αν δεν καταβληθεί το τίμημα, αίρεται η κατακύρωση, καταπίπτει η εγγυοδοσία που έχει καταβάλει ο συμμετέχων και η διαδικασία εκποίησης επαναλαμβάνεται.
Αν δεν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την κατάρτιση της σύμβασης, ή αν η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, άλλος συμβαλλόμενος πιστωτής μπορεί να επισπεύσει την εκποίηση χωρίς νέα δικαστική άδεια, αφού ενημερώσει εγγράφως τους λοιπούς συμβαλλόμενους πιστωτές.
Η πλατφόρμα δεν ακυρώνει από μόνη της παλαιά μεταβίβαση. Αν όμως ακίνητο είχε μεταβιβαστεί μέσα στα τελευταία πέντε έτη πριν από την αίτηση και τελεσίδικη δικαστική απόφαση αναγνωρίσει τη μεταβίβαση ως καταδολιευτική και διατάξει τη διάρρηξή της, το ακίνητο που επιστρέφει στην κυριότητα του αιτούντος υπάγεται στην ειδική διαδικασία εκποίησης.
Οι καταλαμβανόμενοι πιστωτές δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα επ’ αυτής, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη. Μπορούν όμως να αναγγελθούν σε πλειστηριασμό που επισπεύδεται από τρίτο και να διατηρούν ήδη υφιστάμενες εμπράγματες ασφάλειες.
Όχι. Η ειδική προστασία αφορά τους πιστωτές που καταλαμβάνονται από τη συγκεκριμένη σύμβαση. Απαίτηση τρίτου που δεν καλύπτεται από τη ρύθμιση πρέπει να εξετάζεται χωριστά. Η νέα διαδικασία δεν είναι γενικό ακατάσχετο της κύριας κατοικίας έναντι όλων.
Αν ο οφειλέτης γίνει υπερήμερος και το συνολικό ποσό σε καθυστέρηση υπερβεί αθροιστικά είτε την αξία τριών δόσεων είτε τουλάχιστον το 3% του συνολικά οφειλόμενου ποσού της ρύθμισης, καταλαμβανόμενος πιστωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ως προς αυτόν.
Η απαίτηση του συγκεκριμένου πιστωτή αναβιώνει στο ύψος που είχε πριν από τη σύμβαση, αφού αφαιρεθούν όσα καταβλήθηκαν στο πλαίσιο της ρύθμισης, καθίσταται άμεσα ληξιπρόθεσμη και απαιτητή και συνεχίζει να εκτοκίζεται σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Παύει επίσης η ειδική προστασία της κύριας κατοικίας απέναντι στον πιστωτή αυτόν.
Για τις απαιτήσεις προς χρηματοδοτικούς φορείς, η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Η εκτελεστότητά της εκτείνεται και σε εγγυητές, συνοφειλέτες και ασφαλειοδότες που έχουν συμβληθεί στη σύμβαση, με τα δικαιώματα άμυνας που προβλέπει η νομοθεσία.
Οι νέες διατάξεις του άρθρου 15 εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που είχαν καταρτιστεί πριν από την έναρξη ισχύος τους, ως προς αθετήσεις που επέρχονται μετά την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης.
Ο ν. 5313/2026 προβλέπει αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας διαδικασίας για νέα αίτηση σε συγκεκριμένους οφειλέτες που αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση Εξωδικαστικού λόγω μη καταβολής των ποσών που προβλέπει το άρθρο 27. Δεν πρόκειται για γενικό δικαίωμα νέας αίτησης για όλους.
Όχι αυτομάτως. Η μεταβατική διάταξη επεκτείνεται και σε ορισμένους οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν υπαγωγή στον ν. 3869/2010, με την επιφύλαξη των λοιπών κωλυμάτων και προϋποθέσεων του Εξωδικαστικού.
Ένας οφειλέτης έχει κύρια κατοικία και ένα δεύτερο ακίνητο. Η ειδική αντιπρόταση μπορεί να προβλέπει ότι η κύρια κατοικία εξαιρείται από την εκποίηση και ότι το δεύτερο ακίνητο εκποιείται στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Αυτό δεν σημαίνει αυτόματη προστασία, εγγυημένο «κούρεμα» ή προκαθορισμένη δόση: απαιτείται η προβλεπόμενη αντιπρόταση, αποδοχή, υπογραφή και τήρηση της σύμβασης.
Ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αποτελεί νομική ή οικονομική γνωμοδότηση. Περιπτώσεις με επικείμενο πλειστηριασμό, συνιδιοκτησία, εγγυητές, προηγούμενη ρύθμιση ή μεταβίβαση ακινήτου χρειάζονται έλεγχο των πραγματικών στοιχείων.